Kupno i sprzedaż nieruchomości to złożone transakcje, które wymagają starannego przygotowania. Jednym z najważniejszych kroków, poprzedzających zawarcie umowy ostatecznej, jest umowa przedwstępna. Choć nie zawsze musi być zawarta w formie aktu notarialnego, warto skorzystać z usług notariusza, aby zabezpieczyć swoje interesy. W tym artykule omówimy, na co należy zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy przedwstępnej oraz jak notariusz może pomóc w tej procedurze.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna to porozumienie, w którym obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Umowa ta jest stosowana najczęściej wtedy, gdy jedna ze stron (lub obie) nie jest jeszcze gotowa na natychmiastową finalizację transakcji, np. z powodu oczekiwania na kredyt hipoteczny.

Umowa przedwstępna może być zawarta zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. Jednak forma notarialna daje większe bezpieczeństwo prawne, szczególnie dla kupującego, ponieważ w razie odmowy zawarcia umowy końcowej przez sprzedającego, kupujący może żądać przeniesienia własności nieruchomości na podstawie wyroku sądu.

Korzyści wynikające z zawarcia umowy przedwstępnej u notariusza

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego oferuje kilka kluczowych korzyści:

1. Bezpieczeństwo prawne: Akt notarialny stanowi solidne zabezpieczenie interesów obu stron. Notariusz dba o to, by umowa była zgodna z obowiązującymi przepisami prawa.
2. Możliwość dochodzenia przeniesienia własności: Jeśli sprzedający uchyla się od zawarcia umowy ostatecznej, kupujący może dochodzić swoich praw w sądzie, a sąd może orzec przeniesienie własności nieruchomości bez zgody sprzedającego.
3. Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości: Notariusz dokładnie sprawdza stan prawny nieruchomości, w tym jej obciążenia, dzięki czemu kupujący może uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.
4. Obiektywność notariusza: Notariusz pełni funkcję neutralnego doradcy i dba o interesy obu stron, co minimalizuje ryzyko sporu.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Przy sporządzaniu umowy przedwstępnej u notariusza, kluczowe jest uwzględnienie kilku istotnych elementów:

• Dane stron: Pełne dane sprzedającego i kupującego, w tym ich numery PESEL oraz adresy zamieszkania.
• Opis nieruchomości: Dokładny opis nieruchomości, np. numer księgi wieczystej, powierzchnia działki czy stan prawny nieruchomości.
• Cena nieruchomości: Ustalenie ceny oraz warunków jej zapłaty, np. wpłata zadatku lub zaliczki.
• Termin zawarcia umowy ostatecznej: Dokładny termin, do którego strony zobowiązują się zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży.
• Warunki dodatkowe: Wszystkie warunki, które muszą zostać spełnione przed podpisaniem umowy końcowej (np. uzyskanie kredytu hipotecznego przez kupującego).
• Sankcje za niedotrzymanie warunków: Postanowienia dotyczące kar umownych w przypadku niewywiązania się z umowy przez którąkolwiek ze stron, np. utrata zadatku.

Zadatek czy zaliczka – co wybrać?

Przy zawieraniu umowy przedwstępnej często ustala się wpłatę zadatku lub zaliczki. Ważne jest zrozumienie różnicy między nimi, ponieważ może ona mieć istotne konsekwencje prawne:

• Zadatek: Jeśli umowa nie zostanie zrealizowana z winy jednej ze stron, strona, która go otrzymała, może zatrzymać zadatek. Jeśli to kupujący nie wywiąże się z umowy, sprzedający zatrzyma zadatek, natomiast jeśli umowa nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego, kupujący może żądać dwukrotności zadatku.
• Zaliczka: W przypadku zaliczki, jej zwrot jest bezwarunkowy – jeśli umowa nie zostanie zrealizowana, zaliczka wraca do kupującego bez dodatkowych konsekwencji.

Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy przedwstępnej u notariusza?

Zanim umowa przedwstępna zostanie podpisana, warto dokładnie przemyśleć kilka kluczowych kwestii:

1. Stan prawny nieruchomości: Sprawdzenie, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub innymi zobowiązaniami (np. służebnościami). Notariusz powinien przeanalizować księgi wieczyste.
2. Czy strony są zgodne co do warunków umowy?: Przed zawarciem umowy warto upewnić się, że obie strony w pełni rozumieją warunki i nie ma między nimi żadnych niejasności.
3. Możliwość odstąpienia od umowy: Ustalenie warunków, w których odstąpienie od umowy będzie możliwe bez ponoszenia dodatkowych kosztów.
4. Warunki dodatkowe: Jeśli kupujący musi uzyskać kredyt hipoteczny, warto precyzyjnie określić warunki, pod jakimi będzie mogło dojść do zawarcia umowy ostatecznej.

Wpływ umowy przedwstępnej na późniejsze procedury

Zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza ma istotny wpływ na dalszy przebieg transakcji, w szczególności na:

• Proces kredytowy: W przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny, banki zazwyczaj wymagają przedstawienia umowy przedwstępnej, szczególnie jeśli jest zawarta w formie aktu notarialnego.
• Bezpieczeństwo kupującego: Dzięki notarialnej umowie przedwstępnej kupujący ma większe bezpieczeństwo prawne, co minimalizuje ryzyko utraty środków finansowych w przypadku niewywiązania się sprzedającego z warunków umowy.
• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): Niezależnie od tego, czy umowa przedwstępna jest zawarta w formie aktu notarialnego, czy pisemnej, kupujący nie jest zobowiązany do uiszczania PCC do momentu zawarcia umowy ostatecznej.

Umowa przedwstępna u notariusza to istotny krok w procesie kupna i sprzedaży nieruchomości, który daje pewność prawną i chroni interesy obu stron. Warto skorzystać z usług notariusza, by umowa była zgodna z przepisami i odpowiednio zabezpieczała strony. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego może okazać się nieocenione w przypadku komplikacji, gdy jedna ze stron próbuje uchylić się od jej realizacji. Pamiętaj o dokładnym sprawdzeniu wszystkich warunków umowy oraz konsultacji z notariuszem w celu zabezpieczenia swoich interesów.

Artykuł zewnętrzny.